Mietimmobilien: Mehr Risiko, als viele denken

Von Jürgen Lutz – IFRAS

Die Preise für Immobilien steigen seit einigen Jahren deutlich. Das bringt immer mehr von Null- und Negativzinsen frustrierte Sparer auf die Idee, in Anlageimmobilien zu investieren, um diese zu vermieten. Doch die Fakten zeigen: Solche Mietimmobilien sind weniger rentabel, als viele glauben – und sie bergen mehr Risiken, als die meisten wissen.

Um nicht missverstanden zu verstanden, schicke ich einige Punkte vorweg. Erstens: Ich habe keineswegs etwas „gegen Immobilien“, denn ein eigenes Haus bzw. eine selbstgenutzte Eigentumswohnung ist eine fantastische Sache, die das Lebensgefühl spürbar verbessern kann. Zweitens spreche ich nicht von Privatanlegern, die eine Mietimmobilie kaufen wollen und mehr als eine, besser zwei Millionen Euro besitzen. Drittens können Investments in Mietimmobilien ein Portfolio sinnvoll ergänzen, wenn sie einen überschaubaren Teil davon ausmachen – siehe den vorigen Punkt. Und viertens: Wer ein solches Immo-Investment erwägt, sollte längerfristig ausgerichtet sein und nicht „an den schnellen Euro“ denken.

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Irrtum Nr. 1: Die Immobilienpreise steigen auf Dauer kräftig

Viele Sparer und Anleger zieht es zu Mietimmobilien, weil diese nicht nur vermeintlich sicher, sondern auch recht rentabel erscheinen. Schließlich ziehen die Immobilienpreise seit einigen Jahren kräftig an. Die Hoffnung vieler Käufer in spe ist, dass sich der Trend in den nächsten Jahren fortsetzen wird und sie bei einem Verkauf davon profitieren können.

Meinung von IFRAS: Das kann so sein, muss aber nicht. Sicher ist: Wer so agiert, verhält sich im Grunde nicht anders als ein Spekulant an der Börse, der bald einen hohen Gewinn erzielen will. Auf lange Sicht sind hohe Gewinne mit Immobilien jedoch unwahrscheinlich. Das zeigt der Bulwiengesa-Immobilienindex, der seit 45 Jahren den Trend der Gebäudepreise in nun 125 deutschen Städten misst. Diese lange Zeitreihe belegt: Die Preise für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser steigen seit 1975 mit zwei bis drei Prozent per anno an – und darin ist der jüngste Preisboom bereits enthalten! Zudem gab es Phasen von zehn Jahren, in denen die Preise kaum zulegten. Andere Immobilien-Indizes stützen diese Sicht.

Irrtum Nr. 2: Die Mietrendite liegt bei 5 Prozent im Jahr

Wer sich weniger als Spekulant, sondern vorrangig als Investor sieht, fragt sich zu Recht: Wie hoch sind die laufenden Erträge und damit die jährliche Rendite meines Investments? Nicht wenige glauben, dass die Rendite einer Mietimmobilie mit der Rendite eines Wertpapierdepots vergleichbar ist oder diese sogar schlagen kann. Kein Wunder, dass oft jährliche Renditen von fünf Prozent und mehr als Zielwerte genannt werden.

Meinung von IFRAS: Laut dem Portal „immowelt“ lag die Brutto-Mietrendite in etlichen westdeutschen Städten in jüngster Zeit bei lediglich rund drei Prozent – auch wegen der bereits deutlich gestiegenen Immobilienpreise. Das wäre ja noch okay, doch entscheidend ist nicht die Brutto-, sondern die Netto-Mietrendite. Die Nettorendite berücksichtigt, anders als die Brutto-Variante, auch die Kosten für Instandhaltung und Rücklagen sowie zusätzlich zum Kaufpreis alle weiteren Kosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Renovierungskosten etc. Wer richtig rechnet, kommt daher auf eine Netto-Mietrendite zwischen ein und zwei Prozent – und das liegt spürbar unter der Rendite eines Wertpapierportfolios. Übrigens: Wenn die Bruttorendite einer Immobilie deutlich höher liegt, handelt es sich meist um unbeliebte Lagen mit höherem Leerstands-Risiko bzw. Renovierungsbedarf.

Irrtum Nr. 3: Mietimmobilien sind besonders sicher

Mietimmobilien gelten bei deutschen Sparern und Anlegern als besonders sicher. Dies liegt zum einen daran, dass Immobilien Sachwerte darstellen, die einen handfesten Gebrauchswert aufweisen und meist einen adäquaten Schutz gegen die Inflation darstellen. Zum anderen schlafen viele Anleger ruhiger als mit Wertpapieren, weil für ihre Mietimmobilie nicht wie an der Börse permanent Kurse bzw. Preise gestellt werden.

Meinung von IFRAS: Mietimmobilien sind aus drei Gründen risikoreicher als viele denken. Erstens stellt ein solches Investment für die meisten Anleger ein Klumpenrisiko dar, weil es die gesamten Ersparnisse bzw. deren größten Teil absorbiert oder sogar einen Kredit erforderlich macht. Ein Klumpenrisiko aber widerspricht dem wichtigen Gebot der Diversifikation bei der Geldanlage. Zweitens bergen Mietimmobilien spezifische Risiken, die Wertpapiere nicht haben – beim Neubau etwa die Gefahr, dass der Bodenaushub für teures Geld als Sondermüll entsorgt werden muss oder beim Kauf das Risiko, dass unentdeckte Mängel sich erst Jahre später bemerkbar machen. Drittens lässt sich das eigene Betongold nicht unbedingt zu dem Zeitpunkt und dem Preis veräußern, den man sich vorstellt.

Fazit von IFRAS: Der Kauf einer Mietimmobilie zu Anlagezwecken bringt den meisten Anlegern weder die erhoffte Rendite noch die ersehnte Sicherheit. Doch es gibt lukrative und risikoärmere Alternativen zu solchen direkten Immobilien-Investments, etwa Real Estate Investment Trusts (REITs).

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